Здати квартиру і спати спокійно: в Україні хочуть перезапустити ринок оренди житла

Ринок оренди нерухомості в Україні довгі роки залишався переважно «сірим». Однак зараз правила гри починають змінюватися. Держава зосередила увагу на виведенні ринку з тіні – за різними оцінками, у ньому перебуває близько 80–90% цього сегмента. Водночас влада працює над створенням прозорих механізмів захисту як власників житла, так і орендарів.

Ці дані оприлюднило інформаційне видання Odesa Online.

Варто зазначити, що формально – в основному на папері – ринок оренди давно регулюється. Для фізичних осіб, не зареєстрованих як ФОП, зараз діють стандартні ставки: 18% – податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), 5% – військовий збір. Тобто загалом – 23% від суми доходу.

Однак на практиці держава тривалий час закривала очі на те, що більшість угод у цій сфері укладалася в тіні. Про це красномовно свідчить статистика. За словами голови Комітету ВР з питань місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк, позаминулого року лише 900 осіб задекларували дохід від здачі в оренду житлової нерухомості.

За даними податкової служби, за останній звітний період було зареєстровано понад три тисячі декларацій, однак у цьому випадку йдеться не лише про житлову нерухомість.

Цього року влада вирішила змінити свою стратегію, запропонувавши людям, так би мовити, «і батіг, і пряник». Розроблені профільні законопроєкти пропонують не тільки посилити контроль, але й роблять легальну оренду більш привабливою та фінансово вигідною.

23% чи 5%?

Очевидно, що основним стримуючим фактором для легалізації ринку оренди є досить високе податкове навантаження. Адже двадцять три відсотки від суми доходу «з’їдають» значну частину чистого прибутку, враховуючи амортизацію житла.

Щоб вивести ринок з тіні, влада розглядає варіант зниження податкової ставки до 5-7% (залежно від остаточної редакції). На думку авторів ініціативи, коли сума відрахувань державі стане співмірною з витратами, наприклад, на дрібний побутовий ремонт, у власника зникне мотивація приховувати дохід. Натомість з’явиться легальна можливість підтвердити свої доходи перед банками або фінмоніторингом.

Припустимо, ви здаєте квартиру за 6 000 грн. Сьогодні, при дотриманні всіх правил, податки заберуть майже чверть вашого доходу (близько 1 400 грн). Після реформи цей платіж стане суто символічним, всього 360 – 420 грн на місяць. На думку авторів ініціативи, в такому випадку легалізація перестане бути фінансовим тягарем і стане помірною платою за юридичний спокій та захист майна.

Нових штрафів не буде, але Податковий кодекс ніхто не скасовував

На тлі майбутніх змін у соцмережах почали поширюватися лячні чутки про нові санкції для власників квартир, які працюють «у сірій зоні». Але, за словами Олени Шуляк, наразі в парламенті не розглядають жодних нових штрафів для орендодавців.

Насправді в цьому нема потреби, оскільки відповідальність за несплату податків із доходів від оренди існує вже багато років і закріплена в Податковому кодексі.

Так, якщо податкова доведе, що ви отримували дохід і не сплачували податки, вона нарахує суму несплаченого податку (18% ПДФО + 5% військовий збір) і може додатково нарахувати штраф, який у ряді випадків становить 25%. Якщо протягом 1095 днів (тобто трьох років) вас знову на цьому «спіймають», штраф істотно зросте.

Наприклад, якщо ви недоплатили податків на 20 000 грн, то при першому виявленні доведеться віддати 25 000 грн (податок + штраф) плюс пеню, яка нараховується на суму податкового боргу за кожен день прострочення.

Оптимізація податкового навантаження

Легалізувати свій «сірий» орендний бізнес без істотних податкових втрат можна вже зараз – через реєстрацію ФОП. Це дозволить знизити податкове навантаження з 23% до набагато приємніших цифр.

Але при виборі цього шляху важливо розуміти, що Податковий кодекс чітко поділяє підприємців на групи, і Перша група для оренди категорично не підходить. Вона призначена виключно для ринкової торгівлі та дрібних побутових послуг. Для оренди нерухомості частіше розглядають Другу або Третю групу ФОП, однак вибір залежить від типу об’єкта, площі, статусу орендаря та моделі розрахунків.

Перевага цього варіанту в тому, що у 2-й групі частина платежів фіксована, тоді як у 3-й групі податок залежить від отриманого доходу. Залежно від групи та структури діяльності ефективне податкове навантаження може становити близько 5%, плюс єдиний соціальний внесок.

Можна сказати, що ФОП-модель фактично стала проміжною ланкою між «сірим» ринком і повноцінною легалізацією, але не вирішує системну проблему прозорості сектора в цілому.

Чому виходити з тіні вигідно вже зараз?

Легалізація оренди – це не лише вихід у правове поле, а й своєрідний «страховий поліс» для вашого майна. Розгляньмо основні аргументи на користь офіційного статусу.

По-перше, це можливість судового стягнення боргів та збитків.

Якщо договір не зареєстрований і податки не сплачуються, орендодавці часто бояться звертатися до суду або поліції, побоюючись зустрічної перевірки від податкової. У свою чергу офіційний договір і квитанції про сплату податків дозволяють подати позов про стягнення заборгованості з орендної плати або компенсації за зіпсовану техніку та меблі. Суд прийме такий договір як вагомий доказ факту оренди та умов угоди.

По-друге, це захист від проблемних орендарів.

Нерідкі випадки, коли недобросовісні орендарі використовують «сіру» схему оренди для шантажу власників у конфліктній ситуації. Деякі взагалі відмовляються платити оренду або погашати накопичені борги, погрожуючи «доносом» до податкової. Тоді як у легального власника цей важіль тиску відсутній. Маючи на руках офіційний договір оренди, ви зможете ініціювати законну процедуру виселення.

Третій аргумент на користь «білої» схеми – це підтвердження доходу для фінансового моніторингу.

В умовах посилення контролю за витратами (придбання авто, нерухомості, валюти), офіційний дохід від оренди – це «легальні» гроші, які не викличуть питань у банку. Це критично важливо, наприклад, при оформленні кредитів або виїзді за кордон.

Також слід пам’ятати, що без офіційного договору та сплати податків власник фактично залишається сам на сам із потенційними збитками. Достатньо навести кілька типових прикладів.

Зокрема, квартира, яку здають одній людині, уже через місяць може перетворитися на «міні-хостел» на 8-10 постояльців. Без легального договору, в якому прописані штрафні санкції та чітко визначена кількість мешканців, довести порушення умов і оперативно виселити людей буває вкрай складно.

Інший поширений сценарій – затоплення сусідів. Достатньо однієї необережності або забутого крана, щоб вода пішла на кілька поверхів вниз, а збиток обчислювався сотнями тисяч гривень. Якщо оренда «чорна», то довести в суді, що в цей момент у квартирі перебував конкретний орендар, майже неможливо. Отже, вся фінансова відповідальність ляже на власника.

Окрема проблема – комунальні борги. Орендар може накопичити заборгованість за комунальні послуги, при цьому особові рахунки найчастіше залишаються оформленими на власника житла. У результаті перед постачальниками послуг формальним боржником залишається власник квартири. Однак за наявності офіційного договору власник отримує юридичний механізм захисту: він може стягнути понесені витрати з орендаря через суд, підтвердивши факт проживання, обсяг спожитих послуг та умови розподілу платежів. Без письмового договору довести такі обставини та повернути гроші значно складніше.

Реформа рієлторської діяльності

Крім реформи у сфері орендного бізнесу, в Україні зараз активно обговорюється масштабна реформа рієлторської діяльності. Основні зміни готуються в рамках кількох законодавчих ініціатив, включаючи проєкт №3618.

Зокрема, планується запровадити чіткі критерії допуску до професії: щоб отримати право працювати на ринку, потрібно буде скласти кваліфікаційний іспит.

Усіх легальних рієлторів («суб’єктів рієлторської діяльності») планують внести до державної бази даних. Особи, які не будуть включені до реєстру, не матимуть права офіційно надавати рієлторські послуги.

Також обговорюється норма, за якою рієлтор повинен буде страхувати свою професійну діяльність на випадок заподіяння шкоди клієнту (наприклад, через неякісну перевірку документів).

І ще один важливий момент, який може торкнутися не тільки рієлторів, але й їхніх клієнтів. Як відомо, з лютого цього року Мінфін і Держфінмоніторинг істотно посилили контроль за угодами з нерухомістю. Передбачається, що рієлтори стануть повноцінними суб’єктами первинного фінмоніторингу. У разі реалізації реформи, вони будуть зобов’язані ідентифікувати клієнта і, за необхідності – уточнювати джерело коштів у рамках процедур фінансового моніторингу. Також рієлтори повинні будуть повідомляти Держфінмоніторинг про «нетипові» операції, зокрема спроби розрахунків значними сумами готівки в обхід банківських каналів. Уся документація щодо угод повинна буде зберігатися протягом п’яти років.

Втім, Нотаріальна палата України та багато експертів критикують частину пропонованих нововведень, називаючи їх «квазідержавними повноваженнями для приватних осіб». Тому текст законопроекту, напевно, буде коригуватися під час читань у Верховній Раді. Однак, попри неминучі корективи, держава явно і послідовно вибудовує системний підхід до регулювання рієлторської діяльності.

Замість висновку

Ринок оренди в Україні сьогодні стоїть на порозі структурного перелому: держава поступово звужує простір для «сірих» схем, одночасно пропонуючи більш зрозумілі та потенційно м’якші умови легалізації.

Для власників житла це означає неминуче посилення прозорості та контролю, але водночас і формування більш захищеного правового середовища, в якому можна не тільки отримувати дохід, але й ефективно захищати своє майно.